BUYERS GUIDE

买家指南

您即将开始您一生中最重要和最令人兴奋的决定之一,选择和购买家庭。这是一个决定,将带给你多年的安慰和喜悦。然而,花费你的空闲时间评估家庭和社区的想法,确定您的首付和每月成本,申请贷款和最终购买可能是一个压倒性的过程。对于一些买家而言,这个过程是乏味且令人困惑的。这就是为什么咨询专业的房地产经纪人是一个明智的决定。

持牌房地产经纪人可以帮助您快速找到房屋。与您的代理商讨论您认为适合您需求的家庭类型。你的家人成长吗你有很多娱乐吗?花园?烧烤?在家工作?你是厨师吗一个衣柜buff?你是一个固定器上面还是一个总沙发马铃薯?

您的房地产经纪人的专业知识和经验对于帮助您找到合适的梦想家园至关重要。他/她可以使用多重上市服务(MLS),该服务提供了几乎每个家庭在市场上出售的信息。这是一个有用的工具,因为它提供了最新的比较信息可用于更知情的购物。

此外,您的代理商将向您显示您可以舒适负担的房屋。他/她将有资源帮助您了解贷款人让您借款多少以及计算的基础。一旦您计算了价格范围,您的房地产经纪人将与您一起建立将导致您到正确的家庭的标准。

当您准备好提供报价时,您的房地产经纪人可以协助您。他/她不能建议比所列出的更低的价格,但他/她可以告诉你在同一个邻居中可销售的可比房。您的房地产经纪人将作为您和卖方之间的中间人,该代理人也可能代理。如果有价格谈判,关闭日期,意外事项和物品(如电器)要留下或取消,您的房地产经纪人将是您的代表。

一旦你的报价被接受,你将在很短的时间内做很多工作。您的房地产经纪人将指导您到贷款人,检查和保险专业人士以及富达国家标题为您的托管和头衔需求。他/她会让你进行跟踪和组织。

购物更聪明...不难

通过研究两个问题的答案,微调你下一个家庭的梦想:

你能买多少房子?

你在家里有什么需要和喜好?
How Much House Can You Afford?
虽然你可能愿意花费,直到伤害,游戏的名称是贷款人计算你能负担多少。您的房地产经纪人将与您信任的贷方联系,以帮助您完成资格预审的财务流程(针对金融机构将借给您的金额)。

一般来说,贷款人允许您的每月住房总成本高达但不超过您的每月总收入的30%。第二个要求是,您的月收入总额的不超过36%可以捆绑在每月房屋总额和未偿还长期债务的支付上。

贷款人使用略微不同的公式来达到“每月房屋总支付”。这些费用通常包括您的按揭本金和利息支付,财产税作为月度数字,以及危险保险作为月度数字。这四个项目被称为PITI,本金,利息,税费和保险。如果您需要支付私人抵押贷款保险(PMI),因为您的首付款少于20%,那么这些保险费也将包括在内。如果您决定购买公寓或公寓,则将包括每月房主的协会费用。请记住,这些配方不会变干,事情从贷款人转向贷方,所以最好的方法是咨询。
你想要什么类型的房子?
也许你确切地知道你想要什么... 2,200平方英尺的牧场风格家在一个树林繁茂的地段。所以,你的房地产经纪人可以立即看到那种类型的房子。另一方面,如果你不知道你想要什么,但是“你会知道你什么时候看到”,你需要在本节后面完成“家庭购物需求和愿望”清单。在寻找正确的家园给你时,这将有助于您的房地产经纪人。当你看着家里,带上你的清单,并在每个家庭接收传单,所以你会记得哪个家庭提供什么。
获得您的订单中的融资
您可以与贷款人联系,以完成贷款申请并完成融资流程。准备向贷款人提供任何重要和必要信息的副本。
做你的购买
一旦你找到了完美的房子,你的房地产经纪人会带你完成采购过程:

提交你的优惠购买房子。卖家可以接受您的首次报价,或者您可以在出价同意销售条款之前先通过一个或多个反向优惠。一旦你同意,你有一个销售合同,其中规定了交易所涉及的各方的细节和责任。

制定关于您购买的决定
你应该支付多少钱?
你应该提供支付卖方的要价还是较低的价格?考虑以下因素:房子在市场上有多长时间?它的价格是否合理?您的房地产经纪人可以向您显示类似房屋销售(comps)的附近类似物业,以帮助您。该地区的购房市场有多大的竞争力?如果卖方提供假设的抵押贷款或融资,你有多少钱?
真正发生了什么?
“存款”部分是为了向卖方显示您对购买的严肃性。您的房地产经纪人将通知您您所在地区通常的金额。卖方实际上并没有收到认真的钱。第三方将持有特别信托或代管帐户的金额,直到销售关闭或合同中断为止。

如果您通过销售进行销售,这笔款项将用于您的首付或其他结算费用。如果您未能购买房屋,卖方有权保留认真的钱。但是,您可以将款项退回,直到您通知卖方已接受您的优惠。如果卖方不履行其义务,这笔钱就是你的。
卖方如何证明“标题”是否清晰?
一个“标题”说明谁拥有财产的所有权。如果没有实质的索赔或留置权(如抵押),它被认为是“明确的”。一个标准的合同在本质上要求您,您希望卖家如何向您显示他或她拥有该物业,而“标题”没有对此的任何声明,将阻止转让给您。

“标题搜索”由富达国家标题完成,并发行所有者的标题保险政策。为了发布这一保险单,保护您免受来自对标题的索赔的损失,富达国家标题首先搜索标题。因为你被保险(通常是出售价),所有者的保险提供最大的保障。

编制题目摘要(标题报告),显示所有权的简短历史和影响其所有权的任何法律文件。
你想在你购买的房子里放什么条件?
当您承诺通过您的要约购买房屋时,您可以根据某些事情做出承诺,例如为家庭提供融资。类似地,您可以在特定时间和某些条件下,将您的现在的房屋出售。

你还要确保房子的形状很好。您可以使合同符合建筑物检查员的报告和/或对白蚁的检查。购买也应该在您关闭之前对您对房屋的检查感到满意。
你在买什么?
该合同应该说明购买的一部分可能不是房地产的一部分。可能引起问题的常见项目包括电器,灯具(如餐厅中的吊灯),阴影,百叶帘,窗帘和杆,屏风和风窗,货架或橱柜,盆花,灌木和树木,或可能是秋千固定下来。
应该包括哪些特殊规定?
大部分销售合同包括一些标准规定,如财产税,保险费用,水电费账单,以及在买卖双方结算时按比例分摊的特别评估。其他概述有关如果财产在关闭之前被损坏或者如果卖方或买方未能通过销售而发生什么情况的详情。您可能需要添加自己的特殊条款。例如,您可能希望新的家庭建筑商为您免费提供家庭保修保险。
什么时候应该关闭发生,什么时候占有?
合同将在您想要实际拥有房屋的时候写一个地方。如果您不能通过购买,因为关闭不会在一定时间内发生,合同应该说“时间是本质”。这个声明也绑定你,所以请确定你可以在规定的日期履行合同的一部分。
解决过程
所有的作品都开始在一起。您的贷款人已经批准您的贷款。除了卖方偿还现有抵押贷款外,所有权清楚。你雇用的财产检查员已经提交了一份报告,发现房子没有重大的结构或机械缺陷。您,您的房地产经纪人和卖方的代理已经完成了“走过去”,对物业进行了最后的检查。 (通过检查确保您没有损坏,因为物业检查员看过你的房子,或者你在合同中指定的工作已经完成了。在新房子里,你会经常发现你做的没有完成的细节报价,所以他们在合同中列出要在收盘前完成。)
解决过程
所有的作品都开始在一起。您的贷款人已经批准您的贷款。除了卖方偿还现有抵押贷款外,所有权清楚。你雇用的财产检查员已经提交了一份报告,发现房子没有重大的结构或机械缺陷。您,您的房地产经纪人和卖方的代理已经完成了“走过去”,对物业进行了最后的检查。 (通过检查确保您没有损坏,因为物业检查员看过你的房子,或者你在合同中指定的工作已经完成了。在新房子里,你会经常发现你做的没有完成的细节报价,所以他们在合同中列出要在收盘前完成。)

所有这些成本是多少?
您申请贷款的当天或之后的三天内,您应该已经从您的贷款人那里收到了收取费用的“诚信估计”。诚信估计包括不仅由贷款人收取的费用,而且涉及各方。您在关闭时收到的统一清算表将分为类别,以便更容易查看费用相关。例如,一些类别是:与贷款相关的付款,标题,必须放在托管中的钱,必须提前支付给贷方的钱,经纪人佣金,录音费和文件准备费。

在您的合同中,您和卖方同意谁将支付什么,虽然可能您不会通过支付所有的收盘成本,这里是一些普遍的破坏,其中一些成本包括:

与贷款有关的费用
贷款起始费用包括贷款人的行政费用。贷款折扣(分别等于贷款金额的1%)是贷款人支付的额外利息,用于弥补市场利息与贷款利息之间的差额。

为什么放贷者收取积分?
每当政府法规,州高利贷法和/或竞争做法禁止贷款人收取利率,使房地产贷款与其他投资领域竞争时,贷款人必须寻求提高投资者收益的其他方法。通过收取“积分”,贷款人可以将房地产贷款用于其他投资。

“点”是不同的名称?
是。承诺费,折扣费,仓储费,资金费等
谁必须支付积分?
  • FHA:买方通常负责贷款起始费。折扣费可由买方或卖方支付。
  • VA:买方通常负责贷款起始费和资金费。折扣费可由卖家,买方或分行支付。
  • 常规:积分可以由买方支付,卖方支付,也可以分两种。销售合同国家!
  • 市/县/州政府发放贷款:由他们出版。
点数的点数是否波动?
是。如果抵押贷款利率低于其他投资(如股票,债券等),那么资金将从抵押贷款市场中抽出。另外,由于商业需求,军事需求或其他政府借款对货币市场的需求很大,结果是房屋抵押贷款的资金变得稀缺而且更昂贵。发生这种情况时,可以收取更多积分。积分平衡市场。积分不是由政府规定,而是每个贷方单独设定。
FHA还是VHA融资对卖方不公平?
不,家庭可以更快地出售,因为更多的买家可以符合较低的预付款要求,较低的利率或长期贷款,每月付款较低。这些贷款的目的是为买家提供以最少的现金投资购买房屋的机会,从而为卖家提供更大的市场。

所得税目的是否可以扣除?
如果一般家庭在贷款的地理区域一般收费,家庭点数可以扣除。如果您对可扣除积分有疑问,请联系您的报税单。

其他费用很可能包括评估费(确保房屋是值得您付款的,从而确保贷款人房子有足够的价值来支付贷款额度)和信用报告。如果您需要支付PMI(私人抵押保险低于20%),则贷方将为您收取保险费。如果您承担卖方的抵押贷款,而不是获得新的贷款,则将列出假设费用。

项目预付给贷方
预先支付的物品一般包括按揭利息(从截止日期到您的第一笔付款到期日),第一年的危险保险,以及必要时的第一年的PMI保险费。

存款或储备贷款人
危险保险,财产税的额外金额(通常为2个月)(这取决于您关闭交易的年份)和PMI(如果需要)。如果您正在购买公寓或联排别墅,您也可能需要支付房主协会费用的一部分。

标题费
标题收费包括标题搜索的费用和准备关闭和转让所有权的文件的费用。对于所有者的所有权保险将有一次性的费用/保险费,以及贷方所有权保险的一次性费用/保费。有关更多信息,请参阅标题和托管部分。

记录和转账费用
这些费用用于记录信托契约)抵押)和授予契据。还可能会有转让税,转移财产和公证费。

闭幕
关闭之前,任何问题(如步行过程中发现的问题)都应该解决。关闭成为您的托管人将解释文件的一种形式,并要求您进行审核并签名。

标题保险
什么是标题保险?
标题保险是一项赔偿合同,保证财产所有权的报告。它没有报告,买家将在政策规定的条件下报销实际损失或损坏。标题政策涵盖被保险人的损失,直至政策金额。

标题保险保证业主获得市场所有权。标题保险旨在消除过去所有权缺陷引起的风险或损失。标题保险只提供在发布政策时已经存在的所有权问题。

标题搜索

富达国家标题致力于通过搜索公共记录或通过自己的工厂来消除风险。搜索包括与财产有关的公共记录,法律和法院裁决,以确定当前记录的所有权,任何记录的留置权或产权负担或可能影响财产所有权的任何其他记录事项。标题搜索完成后,富达国家标题发布详细说明标题当前状态的初步标题报告。

初步报告包含可能影响托管结束的重要信息:主体财产的所有权,当前所有者拥有所有权,具体影响主体财产或财产所有人的记录事项,财产的法律描述和信息平台地图。

标题政策涵盖什么?

并不是所有的风险都可以通过标题搜索来确定,因为某些事情,例如伪造,人身身份,无能,不遵守法律或丧失工作能力,都不能通过公开记录的审查来披露。初步标题报告是在某些情况下保险的提议,标题政策是针对此类问题的合同。加利福尼亚州土地业权协会(CLTA)是加利福尼亚州所有权保险的标准政策。
What Does CLTA Cover?
  • A forged signature on the deed.
  • Impersonation of the real owner.
  • Mistakes in the interpretation of wills or other legal documents.
  • Errors in copying or indexing.
  • Falsification of records.
  • Deeds delivered without the consent of the grantor.
  • Undisclosed or missing heirs.
  • Deeds and mortgages signed by persons not of sound mind, but minors or by someone listed as single but in fact, married.
  • Recording mistakes.
  • With regard to lenders coverage it covers:
  • The priority of the insured mortgage
  • The validity or unenforceability of the insured assignment
  • The validity or unenforceability of the lien of the insured mortgage on the title.
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